《房產》2017 低利時代，利率真的是越低越好嗎？ @ 多比爸的銅板日記

從去年央行三度降息
到近年來各家銀行/農會/人壽的放款利率逐漸下修
對於準備貸款買屋或已經有浮動利率貸款的人算是福音一件

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簡單在Google找就能找到最近的房貸利率相關的新聞
而有做過功課的人應該會發覺各家銀行祭出的方案五花八門一段式/兩段式/三段式
這麼多種條件組合之下
到底何種才是最適合自己且CP值最高的呢？
而這些方案的背後到底有什麼陷阱呢？
今天就來談談這些話題

要如何查詢最新的銀行房貸專案？
這邊先介紹一個內政部不動產的網站
裡頭大概可以快速掃一遍目前主要的銀行有什麼新的專案以及個專案的首期利率/寬限期等等(底下只列出第一頁最低的專案(低於1.7%), 以首期利率由低到高排序)
可以各自點開個專案的內容看看
看完後大家應該都有個底
目前最低的專案利率只有1.44%
且也都是大家常聽到的青年安心XXXX優惠
姑且先不論是否能夠成功貸款(個人信用/財力收入/任職行業/不動產等等因素影響)
多數人包含多比爸本身也會從最低的開始一家家調查

銀行	專案名稱	利率結構	首期利率	特殊限制	寬限期	最後更新
第一商業銀行	青年安心成家購屋優惠貸款專案	浮動利率	1.44%	限制對象	36個月	2017/06/15
台灣中小企業銀行	青年安心成家優惠購屋貸款(第2案)	浮動利率	1.44%	限制對象	36個月	2016/07/14
全國農業金庫股份有限公司	青年首次購屋優惠貸款	浮動利率	1.44%	限制對象	36個月	2017/07/19
台灣銀行	青年安心成家購屋優惠貸款	浮動利率	1.44%	限制對象	36個月	2017/07/21
兆豐國際商業銀行	青年安心成家優惠購屋貸款(第二案)	浮動利率	1.44%	限制地區及對象	36個月	2016/07/26
全國農業金庫股份有限公司	公教人員房屋優惠貸款	浮動利率	1.561%	限制對象	60個月	2017/07/19
台灣中小企業銀行	夢想家園-公教人員房屋優惠貸款	浮動利率	1.58%	限制對象	36個月	2016/07/14
國泰世華商業銀行	A+尊榮專案	浮動利率	1.59%	限制對象	12個月	2017/07/03
兆豐國際商業銀行	歡喜房貸-卓越方案	浮動利率	1.64%	限制地區及對象	36個月	2016/11/23
台灣銀行	國軍房貸優惠專案	浮動利率	1.655%	限制對象	24個月	2017/07/21
華南商業銀行	優質菁英專案	浮動利率	1.66%	限制地區及對象	36個月	2017/07/13
上海商業儲蓄銀行	指數型房貸專案	浮動利率	1.66%	無限制	0個月	2017/07/28
兆豐國際商業銀行	歡喜房貸-公教及精英方案	浮動利率	1.67%	限制地區及對象	36個月	2016/07/26
彰化商業銀行	定儲指標利率房貸	浮動利率	1.68%	限制對象	60個月	2017/07/18
彰化商業銀行	首購宅急貸	浮動利率	1.68%	限制對象	36個月	2017/07/18
遠東國際商業銀行	指數型房貸(首購)專案	浮動利率	1.68%	限制對象	24個月	2017/08/08

房貸利率一段兩段三段有差嗎？
這邊直接舉例台銀的兩個專案
方案一：國軍房貸優惠專案, 30年一段式利率1.65%
方案二：青年安心成家購屋優惠貸款, 前2年利率1.44%, 第2~30年利率1.74%

方案一 雖前兩年利率多0.21%造成每期本利和多了810元
2年24期下來足足比 方案二 多繳了19,440元
但第2年之後 方案一 仍維持利率
使得每期利率都比 方案二 少了0.09%也就是每期少了200元
28年336期下來共省了67,200元

國軍房貸優惠專案完整內容請點我
 青年安心成家購屋優惠貸款完整內容請點我
 台灣銀行消費者貸款試算請點我
底下整理了表格讓大家直接對數字做比較

貸款專案	國軍房貸優惠專案(一段式)	青年安心成家購屋優惠貸款(二段式)
貸款金額	800萬元	800萬元
貸款期限	30年	30年
年利率(1~24期)	1.65%	1.44%
年利率(24~360期)	1.65%	1.74%
開辦費	5000元	3000元
信用查詢費	300元	300元
每期本利和(1~24期)	28,190元	27,380元
每期本利和(24~360期)	28,190元	28,390元
利息總計	2,147,974元	2,197,654元
結論	勝	輸